I gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 l. n. 392/1978, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, in modo da rendere gravosa la prosecuzione. Lo afferma la Cassazione nella sentenza 12291/14.


Il caso

La Corte d’appello di Brescia revocava il decreto ingiuntivo, con cui era stato intimato ad una donna di pagare una somma a titolo di canoni di locazione insoluti. La donna aveva esperito il recesso ai sensi dell’art. 4 l. n. 392/1978 (locazione di immobili urbani) per gravi motivi consistenti nel disturbo arrecatole dal continuo abbaiare di un cane di proprietà dell’inquilino sovrastante.

La società, proprietaria dell’appartamento, ricorreva in Cassazione, sostenendo che i gravi motivi legittimanti il recesso dal contratto di locazione non possono essere mai costituiti dal fatto illecito del terzo. In tale caso, a suo giudizio, il conduttore potrebbe agire direttamente contro l’autore del fatto illecito e non sarebbe, invece, una possibilità il recesso dal contratto.

Nel caso di specie, la donna non si era rivolta all’autorità giudiziaria competente e non aveva chiesto la cessazione delle molestie. Analizzando la domanda, la Corte di Cassazione ricordava che i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 l. n. 392/1978, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, in modo da rendere gravosa la prosecuzione.

In presenza di molestie di fatto, il conduttore può agire personalmente contro il terzo, secondo quanto previsto dall’art. 1895 c.c., ma ciò non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica.

Non è possibile costringere il conduttore a continuare a detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, essendo questa una facoltà e non un obbligo. Nel caso di specie, la dismissione della detenzione dell’immobile non era dipesa da un’arbitraria volontà del conduttore, bensì da esigenze esterne, consistenti nel disturbo arrecato dal cane del vicino, che avevano causato delle condizioni di stress indotte dal disturbo alla quiete ed al riposo notturno, che erano sopravvenute rispetto all’inizio del rapporto di locazione. Per questi motivi, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso.



Fonte: www.dirittoegiustizia.it