Il cortile è di tutti, ma il nuovo proprietario - in buona fede - sperava di usucapirne una parte



E' il condomino a dover dimostrare la proprietà esclusiva di una parte condominiale. Con la sentenza 21478/12, la Cassazione ha così rigettato il ricorso di una società avente sede al pian terreno di un condominio che chiedeva chiarezza sulla proprietà del cortile e, di conseguenza, che venisse rimosso il cancello che ne impedisce l’uso originario. Nel 1973, il costruttore aveva venduto un piano terraneo, descrivendolo come a confine con la residua parte del cortile dal quale era delimitata da una cancellata. Da questa definizione, nasce la controversia. In seguito, il conduttore del locale, che lo avrebbe poi acquistato, chiuse con un cancello quella parte di cortile antistante, ritenendolo di sua esclusiva pertinenza, impedendone così l’accesso ai condomini. Resistendo nei giudizi di merito, il condomino sostiene tre tesi, in via subordinata l’una all’altra: lo spazio è strutturalmente posto a servizio del terraneo, quindi non rientra nelle parti  comuni; ci sarebbero i presupposti per l’usucapione; in caso contrario, dovrebbe essergli riconosciuta la risoluzione del contratto di compravendita per evizione parziale. La Cassazione  invece stabilisce che l’onere della prova non grava sul condominio, che richiede che il cortile fosse riconosciuto come escluso dalla riserva di proprietà del costruttore. Tale spazio è presunta parte comune, in base all’art. 1117 c.c., in assenza di diverse indicazioni. Tocca al proprietario dimostrarne la sua esclusiva proprietà; per tale dimostrazione non basta l’indicazione di quanto scritto nella trascrizione di frazionamento e accatastamento fatta dal venditore costruttore, essendo essa un atto unilaterale. Atto di per sé non idoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale; il giudice di secondo grado aveva ritenuto insussistente sia il corpus possessionis che la buona fede possessoria, necessaria per l’usucapione abbreviata. E tali ragioni, ad opinione della Corte, vengono ben argomentate, vincendo la presunzione di buona fede.


Fonte: www.dirittoegiustizia.it