Casa: ora meglio mutuo a tasso variabile, ma il rischio è alto

Chi ha bisogno di un mutuo per l'acquisto di una casa, si trova di fronte al classico dilemma tra tasso fisso e variabile. Secondo una rilevazione compiuta da Altroconsumo fine agosto 2010, la differenza tra le due tipologie di tasso è alta, a ben 2,63 punti percentuali. Perciò, secondo l'associazione dei consumatori, il tasso variabile è oggi sicuramente da preferire. Ma assieme a questa constatazione, c'è l'avvertenza: attenzione alle variazioni della rata nel corso del tempo: se i tassi di mercato salgono, anche la rata del mutuo indicizzato sale.

Il consiglio, in particolare, è che deve scegliere un mutuo a tasso variabile solo chi è in grado di sostenere un eventuale aumento della rata fino al 30 per cento. In situazione di forte aumento dei tassi (di più di 10 punti percentuali) la rata attuale potrebbe anche raddoppiare. Se ad esempio oggi la rata del mutuo fosse di circa 550 euro e tra tre anni i tassi crescessero di 3 punti (dunque il tasso del mutuo salisse dal 2,95 per cento della prima rata al 5,95 per cento), la rata passerebbe a circa 690 euro, circa il 25 per cento in più.

Secondo la rilevazione compiuta da Altroconsumo, per il tasso fisso, i mutui più convenienti sono quelli offerti da Barclays: col mutuo a 10 anni, per ogni 1.000 euro prestati, se ne spendono 9,99 al mese, fino al mutuo a 30 anni, dove, per avere la stessa cifra, bisogna sganciare 4,80 euro, quasi 5 volte di più. E lo stesso istituto bancario conquista il podio anche per il tasso variabile. In questo caso, per avere 1.000 euro in 10 anni, bisogna versarne 8,99 al mese. In 30 anni, ce ne vogliono 3,47.

Ricordiamo che quest'anno c'è stata un'importante novità, su questo fronte: la riforma del credito al consumo, col Decreto legislativo n. 141 del 13 agosto 2010. La nuova norma introduce il principio che il consumatore vada informato e tutelato, affinché non si impegni finanziariamente oltre le proprie possibilità. Ma la novità più interessante, per i consumatori, è l'abolizione della norma che consentiva ad una delle parti del contratto di variarne in maniera unilaterale il contenuto, lasciando il manico del coltello solo dalla parte delle banche.

Decreto legislativo n. 141 del 13 agosto 2010
http://urlin.it/1a003

 

Quale scegliere

La prima decisione da prendere, forse la più importante, è il tipo di tasso di interesse da applicare al finanziamento. Possiamo distinguere varie categorie.

Vediamo in dettaglio quali sono le loro caratteristiche.

Mutuo a Tasso fisso
Il tasso del finanziamento sarà determinato in sede di firma del contratto e non varierà per tutta la durata del prestito. Le rate saranno tutte dello stesso importo fino a scadenza. E’ la soluzione migliore per chi non vuole sorprese e vuole programmare in anticipo quale sarà l’entità esatta del debito.           

Mutuo a tasso variabile
Il tasso è normalmente "ancorato" all’Euribor, un indice di riferimento del mercato finanziario e monetario. A questo parametro viene aggiunto il guadagno della banca, lo spread, che oscilla tra l’1% e il 3%. L’importo dei primi pagamenti risulta generalmente più contenuto rispetto a quello di un mutuo a tasso fisso.

Mutuo a Tasso misto
E’ apparso di recente ed è utile a chi non vuole prendere da subito una decisione definitiva. Questi mutui danno la possibilità di modificare il tasso (fisso o variabile) alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto.

Mutuo Tasso Capped Rate (CAP)
Detto anche CAP, è un mutuo a tasso variabile con un tetto massimo predeterminato, oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire. Lo spread applicato è normalmente più alto rispetto ad un mutuo variabile tradizionale.

Mutuo a Tasso bilanciato
Chiamato anche mix, è composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. Ad esempio, 30% fisso, 70% variabile o viceversa, 50% fisso, 50% variabile, ecc… Questo tipo di mutuo accontenta anche chi non ha una particolare preferenza e vuole coniugare i vantaggi del tasso fisso con quelli del variabile.

Mutuo variabile a tasso costante
La variazione del tasso incide sulla durata e non sull'importo della rata mensile, che rimane sempre la stessa. Naturalmente se i tassi crescono si allungano i tempi di restituzione. 
 
Mutuo a rata crescente
Questa formula prevede rate iniziali più basse rispetto a quelle di mercato. Per questo motivo è l'ideale per le giovani coppie che hanno uno stipendio basso, ma ottime prospettive di carriera. 

Mutuo con la polizza
Insieme al mutuo viene stipulata una polizza sulla vita, quindi oltre alla rata mensile si paga anche un premio assicurativo. In caso di morte o invalidità permanente del capofamiglia sarà l'assicurazione a completare il piano di rimborso, senza nessun altro impegno finanziario per la famiglia.
 
Mutuo flessibile
In questo caso gli interessi sono pagati in maniera regolare, mentre il capitale viene restituito con una certa flessibilità, ad esempio di anno in anno in concomitanza con entrate straordinarie. E' una formula particolarmente adatta a lavoratori autonomi e professionisti.

Mutuo al 100%
Consente di coprire l'intero prezzo di acquisto di un immobile ed è adatto a chi ha pochi capitali da parte. Per questo è rivolto sopratutto alle giovani coppie che in questo modo hanno la possibilità di sostenere le altre spese come tasse, notaio, arredamento e trasloco.