La controversia affidata alla Cassazione (sentenza 19747/12) inizia con l'intimazione di sfratto per finita locazione dal locatore, un asilo infantile. In primo grado il rapporto di locazione è dichiarato cessato per scadenza del secondo quadriennio; in appello, però, il ricorso del conduttore viene accolto. Per la Suprema Corte, ai contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore della l. n. 431/98 si applica la nuova disciplina solo se «il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore è venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non è stata data, sicché la rinnovazione si è verificata nella vigenza della nuova legge». In più, per i contratti che prevedono un duplice periodo di durata quadriennale la giurisprudenza ha chiarito che la rinnovazione tacita «si identifica nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto» e non del primo quadriennio. Trova così applicazione l’art. 14, ultimo comma della legge citata, per cui il locatore nel caso di specie risulta aver regolarmente adempiuto inviando la disdetta. Stabilita la fondatezza del ricorso principale, il Collegio esamina poi quello incidentale con cui il conduttore evidenzia come l’asilo non fosse più ‘parte locatrice’ avendo venduto, il 2 settembre 1997, l’immobile con asta pubblica. In effetti, afferma la Cassazione, l’aggiudicatario dell’asta è il nuovo proprietario dell’immobile locato: il momento dell’acquisto del bene locato corrisponde «al subingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione». Si configura così un unico contratto di locazione, scindibile però in due periodi per via dei due diversi locatori. Poiché nel caso concreto l’aggiudicazione dell’immobile è avvenuta prima della notifica dell’intimazione di sfratto e dato che il rapporto locativo era ancora in corso, i diritti e gli obblighi derivanti da tale rapporto sono passati in capo all’aggiudicatario-locatore. Quest’ultima statuizione, con cui la Cassazione accoglie anche il ricorso incidentale, impone di dichiarare vana la fondatezza del ricorso principale, in ragione del fatto che il ricorrente non era già più locatore nel momento in cui ha azionato il procedimento di intimazione per sfratto. Ne consegue la cassazione senza rinvio della sentenza impugnata con decisione nel merito e compensazione delle spese.


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