Manutenzione straordinaria a carico del locatore, of course. Ma se i lavori vengono eseguiti durante il rapporto di affitto è legittimo "aggiornare" l’accatastamento, e, soprattutto, modificare il canone, rendendolo più gravoso per l’inquilino (Cassazione, sentenza 3001/12).


I fatti

Pomo della discordia è l’improvviso incremento del canone di locazione, raddoppiato rispetto alla cifra fissata originariamente. Tutto ciò, peraltro, in corso d’opera, ovvero un mese dopo l’operatività del contratto quinquennale di affitto, e superando il plafond fissato dalla legge sull’equo canone.
Per l’inquilino la scelta è lasciare o accettare il raddoppio... o, come è poi avvenuto, adire le vie legali, chiedendo la restituzione di quanto versato in eccesso, da un lato, e la rideterminazione del canone.
E' una vicenda di complessa soluzione. Non a caso, in primo grado, la richiesta dell’inquilino è accolta, condannando il locatore a restituire oltre seimila euro. Ma, in secondo grado, la pronuncia viene ribaltata: alla luce dagli elementi portati dal locatore, ossia «lavori straordinari» con relativo aggiornamento come accatastamento e «stato di manutenzione buono, con servizi nuovi» e arredamento, difatti, la Corte d’Appello accerta il diritto del locatore «all’integrazione del canone».
A sostenere questa decisione soprattutto il responso della consulenza tecnica, che aveva accertato che la categoria catastale andava modificata anche alla luce «dei lavori di straordinaria manutenzione», e, di conseguenza, che andava «integrato il canone, considerando gli importanti lavori di rilevante entità eseguiti».
A portare la questione in Cassazione è l’inquilino, passato dalla possibilità di recuperare parte dei soldi versati all’obbligo di ‘integrare’ il canone già pagato. Decisione non giusta, a suo avviso, quella assunta in Appello, perché il calcolo del canone andava fatto «sulla base delle indicazioni risultanti dal catasto e dalle relative visure quali risultanti al momento della stipula del relativo contratto di locazione». Allo stesso tempo, sempre secondo l’inquilino, gli interventi di manutenzione straordinaria realizzati sull’immobile non avevano comportato una «modificazione» sostanziale, tale da giustificare «una diversa classificazione catastale».
Per i giudici, però, alla luce della norma, l’aggiornamento è assolutamente possibile: ecco spiegata la decisione di rigettare il ricorso dell’inquilino e confermare la pronuncia di secondo grado. Difatti, è legittimo contestare la corrispondenza tra i dati del catasto e quelli reali dell’immobile, arrivando poi a un accatastamento diverso «dal momento della sussistenza delle nuove condizioni». E, allargando poi il discorso, viene anche chiarito che il principio dell’integrazione del canone è operativo «non solo per le riparazioni straordinarie realizzate nel corso del rapporto, ma anche per quelle eseguite durante una precedente locazione», alla luce dell’impegno economico affrontato dal locatore «nel caso di rilevanti opere eseguite anche soltanto per la conservazione della destinazione e dell’efficienza dell’immobile».