Titoli silenziosi, assetto dei beni concreto: i sottotetti con prevalente funzione abitativa autonoma non sono del condominio


Nel silenzio dei titoli, per decidere della condominialità di un bene, si deve guardare alla concreta prevalenza, rispetto alla funzione di copertura dello stabile condominiale, della concreta destinazione, conferita dall’originario proprietario costruttore, dei volumi in questione ad unità abitative autonomamente fruibili, ancorchè ubicate sulla sommità dell’edificio e sottostanti al tetto comune. Con l’ordinanza 12046/13 la Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito. Di chi è il sottotetto? Tutti i condomini di due edifici chiamano in giudizio l’originario proprietario, costruttore e venditore delle palazzine. Rivendicano la condominialità dei due sottotetti. La Corte d’Appello riforma la sentenza del Tribunale, che aveva accolto la domanda. La corte territoriale ritiene infatti che i due sottotetti, al pari delle antistanti terrazze a livello, costituiscano «vere e proprie unità edilizie autonome, realizzate con regolare licenza edilizia e pertanto non rientranti nel novero delle cose da presumersi comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., non assolvendo in particolare ad una preminente funzione di copertura degli immobili sottostanti». La Suprema Corte, adìta dai condomini, ricorda che «le controversie in tema di appartenenza dei sottotetti, ai fini della riconduzione o meno al novero delle parti comuni ex art. 1117 c.c., vanno decise con riferimento ai concreti indici di prevalenza o meno della funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti». Gli accertamenti di fatto concreti. La corte territoriale ha correttamente motivato la propria decisione sulla scorta di concordi accertamenti di fatto: «consistenza ed uso abitativo degli immobili in questione, prevalente su quella di copertura, sussistenza di titolo edificatorio, autonomia catastale delle relative unità, accessorietà delle terrazze rispetto alla due mansarde». La qualificazione dei due locali come «sottotetti», nella relazione comunale relativa al progetto di costruzione delle palazzine, è di per sé neutra. Il collegamento di tali locali alla scala comune è un elemento neutro, in quanto la funzione di detta scala è quella di dare accesso a tutte le unità immobiliari facenti parte dello stabile condominiale in generale. Nel silenzio dei titoli, si guarda alla prevalenza funzionale: copertura o abitazione? La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, poiché, nel silenzio dei titoli, la corte territoriale ha compiuto un corretto apprezzamento della situazione di fatto, tenendo conto della «concreta prevalenza, rispetto alla funzione di copertura dello stabile condominiale, della concreta destinazione, conferita dall’originario proprietario costruttore, dei volumi in questione ad unità abitative autonomamente fruibili, ancorchè ubicate sulla sommità dell’edificio e sottostanti al tetto comune».


Fonte: www.dirittoegiustizia.it