Inquilino in casa, il contratto una formalità: responsabilità ancora sul proprietario per il malfunzionamento della caldaia

Nonostante l’ingresso effettivo nell’immobile, ciò che conta è la firma sul contratto di locazione. Per questo motivo, la morte di una persona, provocata dal cattivo funzionamento della caldaia, è addebitabile alla persona del proprietario, cui spetta, comunque, una posizione di garanzia e un onere di responsabilità in materia di sicurezza dell’impianto.


Il caso

Locazione ufficiosa, ma non ancora ufficiale: ebbene, il rispetto dei ‘paletti’ fissati in materia di sicurezza degli impianti termici è ancora sulle spalle del proprietario. Che, per questo, rischia conseguenze gravissime: anche la condanna per omicidio colposo, laddove il malfunzionamento dell’impianto provochi la morte di una persona (Cassazione, sentenza 21614/13). Assolutamente drammatico, e difficile da credere: pur camminando ogni giorno nel ‘terzo millennio’, caratterizzato da tecnologia sempre più evoluta, è ancora possibile morire per «intossicazione da ossido di carbonio». Teatro della tragedia, un piccolo paesino meridionale. Lì si è verificata la morte di un uomo, a causa «del malfunzionamento della caldaia murale a gas metano, installata a servizio dell’appartamento» e «messa in funzione senza il rilascio della dichiarazione di conformità». A finire nel mirino della giustizia sono la proprietaria e gli occupanti dell’immobile, accusati di non aver assicurato «la corretta manutenzione della caldaia, sì da garantirne le condizioni di sicurezza e rendimento». Ma a risponderne è, invece, alla fine dei primi due gradi di giudizio, solo la proprietaria, che «pur senza forma scritta, aveva stipulato contratto di locazione» con una donna, che si era trasferita nell’immobile proprio il giorno prima della tragedia. Evidenti la non «adeguata manutenzione» e l’assenza di «un valido sistema di prelievo dei fumi in combustione»: lacune che, secondo i giudici di secondo grado, sono addebitabili solo alla proprietaria. A contestare tale prospettiva è, ovviamente, la proprietaria dell’immobile, che considera discutibile la «posizione di garanzia» attribuitale. Piuttosto, viene affermato nel ricorso in Cassazione, era la «occupante dell’appartamento al momento del fatto» a dover essere considerata «destinataria degli obblighi previsti dalla normativa in materia di caldaie e, quindi, titolare della posizione di garanzia». Ragionamento logico e realistico? Assolutamente no, secondo i giudici della Cassazione, che, difatti, confermano la pronunzia di condanna emessa in Appello. Ciò perché «la posizione di garanzia» della proprietaria rimane intatta «sino al momento dell’inizio effettivo del rapporto locativo, e, quindi, della concreta utilizzazione dell’abitazione»: «solo col verificarsi di tale circostanza», aggiungono i giudici, «la conduttrice poteva pretendere la documentazione relativa alla conformità della caldaia alle prescrizioni di legge e divenire esclusiva destinataria formale degli obblighi di legge». Mentre invece, in questa vicenda, viene ricordato, la futura conduttrice «era stata solo beneficiaria del mero permesso di accedere all’immobile per graziosa concessione della proprietaria e a fini ben limitati» – seppur in vista della «stipula del contratto di locazione» –, quindi non valutabile come «occupante» cui addebitare, come previsto dalla norma, responsabilità relative «all’esercizio, alla manutenzione dell’impianto e alle verifiche periodiche».


Fonte: www.dirittoegiustizia.it